2017年房地产商卖了13万亿房子 会是

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最严监管年房地产商卖了13万亿房子,不缺钱不缺地,会是最后的疯狂吗?

  来源:大猫财经

  多年来,人们对房地产市场有两大畅想:

  ? 房价会降;

  ? 高速扩张的房地产商会垮。

  一直到现在,每轮房地产调控,人们都纷纷猜测――到底哪家房地产商会在本轮调控中垮掉?

  言下之意是:你们房地产商都是一荣俱荣一损俱损的,如果有资金链超级紧张被迫降价,那可能就会引发连锁反应,纷纷抛售,房价大幅下跌,到时候要么可以抄底,要么中国会摆脱房地产依赖症,总之都不是坏事。

  北京是全国房市政策的风向标,去年北京以“317”新政拉起房市调控的大旗,全国很多城市也望风而动纷纷出台限价限购的调控政策。

  当时,很多人预测:到底是房价先崩还是哪家房地产商先崩?

  结果一年过去了,“317”调控也满一年了,回头看看过去的2017年,发现这一年成了中国房地产市场大分化的年份,一线城市受到严厉的调控,止涨阴跌;二线热点城市暴涨;三四线城市受益于棚改货币化,甚至出现抢房热潮。

  截止目前,没有哪家房地产商崩溃,也不见哪座城市房价恐慌性暴跌。

  反而,2017年,房地产商是赚得盆满钵满。

  01

  赚钱赚到手软

  猫哥把大房地产商的年报粗略看了下,发现过去的一年真是个好年份:

  ● 老大:万科实现销售金额5299亿元,同比增长45.3%;销售面积3595.2万平方米,同比增长30%;

  ● 老二:碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿人民币,同比增长78.3%,合同销售面积6606万平方米;

  ● 老三:恒大集团销售额高达5009.6亿,同比增长34%,净利润370.5亿元,同比增长110.3%。

  ● 老四:融创实现合同销售金额3620.1亿元,同比上年的1506亿元,大增140.3%。

  ● 老五:保利地产合同销售金额3092.3亿元,较2016年增长47.2%;合同销售面积2242.4万平方米,较2016年增长40.27%。

2017年房地产商卖了13万亿房子 会是

  龙湖地产的销售额1560.8亿,同比增加77.1%;旭辉控股全年实现合同销售金额1040亿元,同比增加96%;新城控股合同销售金额1264.72亿元,比上年同期增长94.39%…..

  猫哥就不一一列举了,根据国家统计局发布的“2017年全国房地产开发投资和销售情况”,2017年我国商品房销售,无论是成交量还是销售额,均刷新了历史纪录:2017年全国商品房销售面积首次突破16亿平方米,达169408万平方米,比上年增长7.7%;商品房销售额也首次突破13万亿元,达133701亿元,增长13.7%。

  都说房地产的黄金时代过去了?人家照样是赚钱赚到手软好吗?

  02

  房地产商账上不缺钱

  经历了一年的“去库存”,买房人的、抢房人的钱,都变成了房地产商的收入,居民的口袋空了,地产商的腰包鼓了。

  ● 万科归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,增长33.4%;恒大的净利润是370.5亿,同比增长110%;赚到真金白银的时候,许老板还主动“降杠杆”,在2017年上半年,中国恒大引进1300亿战略投资,还清了全部1129亿人民币的永续债,同时成功发行了63亿美元的债券,利率最低6.25%,期限最长8年,既降低了负债成本,又捋顺了债权期限。

  ● 碧桂园今年的行情也不错,核心净利润246.9亿元,同比均翻番,分别达126.3%和106%。碧桂园还预计,“随着已销售面积进一步交付,未来利润持续增长可期”。

  ● 融创的情况稍微没那么好看,收入同比增长86.4%至658.7亿元人民币,毛利同比增长181.1%至136.3亿元,孙宏斌对乐视大手一挥的投资,如今成了大负担,165.6亿基本打了水漂,对乐视相关投资的减值拨备和按权益法录得的损失,计提坏账及减值准备共计120.8亿。

  孙宏斌也想把烫手山芋扔掉,在发布会上,他说:“如果有人愿意买(乐视)的话,你让他来找我,价格好商量。但是价格不合适我也不会卖的。”

  忙活了一圈,还是地产收入好,老孙也不准备玩高科技了:“科技创新我们从来不看,我看不懂那玩意,但消费升级我看得懂。我心态特别好,别纠结,过去就过去了,往前看。投资的失败也好,出了问题也好,不会影响我们消费升级投资,科技这方面我没有这个能力。”

  当初孙宏斌入股乐视就叫人看不懂,你说你一个赚大钱的房地产商,放着千亿的地产生意不好好弄,去接盘一个风雨飘摇的“科技公司”干嘛呢?

  都说老乡骗老乡,两眼泪汪汪,对乐视的投资是影响了融创的业绩,市场上一直传说融创的资金很紧张,恐怕就有它先后入股乐视、收购万达资产包的顾虑。

  孙宏斌说:“融创资金链会断吗?看看我们的现金流和土地储备,资金链会断是不可能的。”而融创的财报显示,公司土地储备货值3万亿,多数都在一二线城市,心里有底啊。

  虽然小道消息不断,但从账面上看,现在开发商手里都不缺钱。

  可能大家都预料到今年金融监管会日趋严厉,所以大家都未雨绸缪,想尽办法在市场上获取资金,其中房地产ABS(资产证券化)就成为最火的融资方式,以“类REITs”、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权、物业费和购房尾款等各种方式打包ABS,今年到现在仅碧桂园就发行了400亿元房地产ABS。

  还有信托,截止3月29日,投向房地产领域的集合信托产品成立数量达到409款,占成立数量的24.79%,同比增长144.91%;成立规模为855.72亿元,占总规模的33.84%,同比增长翻番。

  但对于一些过度激进的小开发商来说,今年恐怕日子难过,猫哥听闻有些激进的中小地产商,虽然年报挺好看,但其实在不断想办法筹资度过难关。

  谁叫它们在去年地价高的时候拿下地王呢,现在限购限价,摆明了建成后也没法赚钱,除非限价会放松。

  03

  地买好了,就等人来了

  那些久经沙场的开发商就不一样,人家早就把地都囤好了,并且方向也早就定好。

  ● 2017年,万科新获取了总建筑面积4615万平方米的土地,其中74.7%位于一二线城市

  ● 恒大总土地储备达到3.12亿平方米,原值5336亿元。据世邦魏理仕评估,目前,恒大的土地值已达10386亿元,其中一、二线城市占比达69%。

  ● 龙湖地产的土地储备总计5458万平方米,权益面积为3900万平方米,主要集中在环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区

  ● 世茂地产除了拿一二线城市的土地,还在一二线周边可承载外溢需求的三四线城市拿地,在上海、厦门、广州、武汉、西安等地增加土地储备1060万平方米(权益前),其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%,共拥有165个项目,分布在全国47个城市,共4790万平方米(权益前)的优质土地。

  ● 新城控股2017年全年公司共计新增土地储备122幅,总建筑面积3392.80万平方米,平均楼面地价为3175元/平米,主要布局在长三角、珠三角、环渤海,以及中西部具有竞争力的二线省会级城市及其卫星城。

  可以说,大家不但会守住人口净流入的一二线城市,还在一二线城市人口外溢的三四线城市加码拿地。

  中国的城市化进程不会以任何人的意志为转移,既然“房子是用来住,不是用来炒的”,那就跟着人口流动走,长期看人口还是硬道理。

  04

  闷声发大财             

  从年报来看,“317”过去一周年了,房地产商不但没死,反而赚了大钱,三根大阳线改变人生观。想看着人家要完,等清仓大甩卖捡便宜货,也就真是个幻想了。

  那么,2018年会怎么样呢?

  让我们看看房地产商们设定的“小目标”:

  老大万科没有制定目标,老二碧桂园放弃宣布销售目标,老三恒大在去年喊出,今年实现5500亿元销售目标。老五融创中国2018年的销售目标是4500亿元。

  龙湖地产的2018年销售目标为2000亿。富力地产将2018年协议销售目标定为不低于1300亿元,较2017年全年合同销售额增长约60%。

  可以说,还真是“小目标”,都相对谨慎了。

  为什么呢?

  房地产商给的理由是:

  ? 2018年金融监管会进一步强化,利率也大概率会走高,融资成本和购房者的购房成本都会上涨

  ? 经过2016、2017年轰轰烈烈的行情,从一二线城市到三四线城市,各板块轮番上阵了个遍,到休养生息之时,2018年买房的人就没那么多了

  但它们没说的是,今年1、2月大部分企业均刷新了同期历史记录,销售额创造新高,22家企业2个月合计销售额高达6130.75亿,同比上涨幅度高达61%,碧桂园、恒大、万科三家销售破千亿。春节期间,大量回乡购房的人群,成了奇观,轻轻松松帮助了地产商们“去库存”。

  可以说,只要国家调控的风向没变,开发商都选择“不做出头鸟,闷声发大财”,只管卖房子,不评论政策。